안녕하세요 양주역 푸르지오 센터파크 부몽입니다.​이번에는 북쪽 생활권 양주시로 다녀왔습니다.날이 더워서 상대적으로 좀 덜더운 북쪽으로 갔는데,.. 가장 더운 날 임장을 하게 된 것 같네요. 너무나 힘들었던 임장 도보 임장을 좀 줄이게 되었네요.​양주 옥정 지구에 호수공원에서의 한 컷 ~​​​양주 신도시 옥정지구, 아이들이 참 많더라구요.신도시의 특성상 대부분 젊은 분들이 많이 거주하고 초등학교 과밀인 지역들이 많은데 양주 또한 그런 느낌이 가득해 보입니다 ^^​++ 함께 읽으면 좋은 글 (임장기 시리즈 - 지방)울산광역시 동구 북구 투자 지역 브리핑 ('22.01)경남 사천시 투자 지역 브리핑 ('22.01)대구광역시 동구 투자 지역 브리핑 ('22.02)대구광역시 중구/남부/서구 투자 지역 브리핑 ('22.03)대구광역시 달서구 투자 지역 브리핑 ('22.10)광주 남구(봉선동, 진월동, 월산동 등 일대) 투자 지역 브리핑 ('23.01)경북 경산시 투자 지역 브리핑 ('23.02)대구광역시 수성구 투자 지역 브리핑 1탄 ('23.02)대구광역시 수성구 투자 지역 브리핑 2탄 ('23.03)충남 당진시 임장 후 지역 분석 ('23.03)세종특별시 임장 후 지역 분석 (1생활권, '23.05)세종특별시 임장 후 지역 분석 (2생활권, '23.05)세종특별시 임장 후 지역 분석 (3생활권, '23.06)세종특별시 임장 후 지역 분석 (4생활권, '23.06)​++ 함께 읽으면 좋은 글 (임장기 시리즈 - 수도권)검단신도시 투자 지역 브리핑 ('22.11)평택 고덕신도시/지제역/동삭동 지역 브리핑 ('22.12)​++ 함께 읽으면 좋은 글 (임장기 시리즈 - 서울)용산구 일대 지역 브리핑('22.12)마포구 일대 지역 브리핑 ('23.01)용산구(동쪽, 한남뉴타운등) 지역 브리핑 ('23.02)마포구 일대 지역 브리핑 2탄 ('23.03)성동구 일대 지역 브리핑 1탄 ('23.04)​++ 함께 읽으면 좋은 글 (투자 이야기)지방 소액 경매 단타 목적 낙찰 양주역 푸르지오 센터파크 아파트 (22.10)지방 소액 경매 단타 목적 낙찰 아파트 2탄 (22.11)지방 소액 경매 단타 목적 낙찰 아파트 3탄 (22.12)지방 소액 경매 단타 목적 낙찰 아파트 4탄 (22.01)지방 개인 매매사업자 단타 목적 낙찰 5탄 (22.02)지방 소액 경매 단타 목적 낙찰 아파트 6탄 (22.03)춘천 후평동 임장 후 상가경매 낙찰결과 브리핑 (23.01)당진 상가 경매 임창 및 상권 브리핑 (23.01)​유튜브를 보면 보다 자세히 설명되어있으니 영상 먼저 보시면 도움이 됩니다.도움되셨으면 구독과 좋아요 ^^양주시 (덕정지구, 옥정지구) 부동산 투자 생활권 분석.경기도 북측. 교통 불모지는 옛말, GTX와 7호선을 품고 비상할 수 있을까?경기도 북부에 위치한 양주시 덕정지구와 2기 신도시인 양주신도시(옥정지구, 회천지구). 서울과 도심권의 베드타운의 성격을 갖춘 곳이다. ​하지만 거리가 상당히 떨어져 있어 현시점 서울로 출퇴근 하기는 쉽지 않은 입지.(서울 출퇴근하는 인구가 늘고 있긴 하지만, 경기도 북부쪽 근로자들 출퇴근 가능한 생활권) 이 단점 보완을 위한 교통 호재로 1호선/GTX-C노선의 덕정과 7호선(착공 전) 옥정지구 ~ 포천 연장 건으로 교통 호재를 포인트로 접근하면 좋다. 부동산 상승장 의정부 10억 타이틀과 함께 시세 상승의 확산된 지역. 이후 가격 하락을 크게 맞은 곳이기도 하다. 22년부터 24년까지 양주신도시 계속된 입주가 예정되어 있다. 인구 24만의 도시지만 근처에 있는 의정부시, 동두천, 포천시와도 영향을 주고받는 곳이라 인접 지역도 비교 합산해봐야 하는 곳. 그리고 경기도 북부쪽은 일자리가 상대적으로 약하기 때문에 이에 대한 개선을 교통과 함께 살펴보면 좋다. 추가로 군부대가 많이 있던 지역이고 군인들도 양주역 푸르지오 센터파크 많이 거주하는 지역.양주시 생활권 분류. 양주신도시(회천, 옥정) + 덕정지구 + 고읍지구경기도 북부에 위치한 서울 북부권 지역의 베드타운. 상대적으로 거리가 떨어진 위치이지만 교통 호재(GTX-C노선, 와 함께 지리적 단점을 보완하는 지역. 기존에 조성되어 있는 1호선 라인의 덕정지구와 양주신도시 옥정지구(입주 마무리 중), 회천지구(도시개발 진행 중) 이번 임장에선 옥정지구와 덕정지구를 다녀왔지만 고읍과 회천지구 또한 함께 살펴야 하는 곳.​​​1. 기존 택지지구- 덕정 지구- 고읍 지구​2. 양주 신도시- 옥정 지구- 회천 지구GTX-C 노선을 품은 덕정역 일대. GTX 역세권 라인 상대적 저가 아파트 밀집 구역.GTX C노선 연장의 수혜지역 덕정. 기존에는 의정부까지 가는 노선에서 덕정역을 종점으로 공사가 진행된다. 동두천으로 넘어가기 전 마지막 길목에 위치한 생활권으로 아직까지는 많은 열차편이 있지는 않다.​ 택지개발로 이루어진 덕정지구 아파트 밀집으로 인프라는 준수한 편. 학교도 단지 중간에 많이 위치. 하지만 대부분 주공아파트 밀집으로 경기도 권에서는 상대적으로 가격대가 낮은 편. ​회천지구를 위한 1호선 회정역이 신설 예정(26년)됨에 따라 상대적으로 역세권이 아닌 지역들도 역과의 거리가 가까워지는 수혜를 누림. 회정역이 준공 후 덕정지구와 연결되는 도로 등이 연결되면 접근성이 더 좋아질 것으로 보임. // 덕정지구엔 철도교통 호재는 크게 위의 두가지 포인트로 접근하면 좋다. 그리고 덕정역 인근 다양한 광역버스 노선이 지나가고 대학교, 회사 셔틀이 정차하는 위치.​주변으로 양주신도시 옥정지구 및 회천지구(예) 입주가 계속해서 이어지고 있어 덕정역에 대한 중요도는 더욱 올라갈 예정(회천 : 23,648세대, 옥정 : 35,104세대)이다. 회천 7호선 옥정 연장에 대한 건도 양주역 푸르지오 센터파크 큰 영향으로 작용할 예정. // 덕정지구에 7호선 연장이 직접적으로 영향을 주지는 않지만, 근거리에 위치하고 있기에 훨씬 다양한 노선으로 탑승 가능.​덕정 주공 5단지(봉우마을 5단지) ~ 덕정 주공 2단지(주원마을 2단지) 사이 상권에 학원(호갱노노 기준 22개) 등 인프라 밀집. 이 위치에 서울역으로 향하는 광역버스 등 대부분 버스 노선이 이동하는 주요 노선.아파트 가격으로는 24평 기준 1억 후반에서 2억 초반 선. 동향과 남향의 가격이 조금씩 다르다. 덕정 지구 내에선 2단지, 3단지 선호가 높지만 시세는 GTX 역인 덕정역과 가까운 단지가 근소하 더 높은 편.​650병상 규모의 양주 한국병원이 21.1월 개원하여 큰 기대를 모았으나, 22년 9월부터 운영을 정지한 상태로 공매로 매각. 새로운 주인을 찾고 있는 상태다. // 현재 장례식장만 일부 운영 중​남단의 근린상가 및 주택 단지인 엄상마을은 저층 주거시설들로 이루어져 있음. 예전부터 덕정주공아파트 단지 주변의 먹거리 상권을 형성하고 있으며 '엄상마을 음식문화거리'로 테마거리로 지정되어 있는 생활권이다. ​덕정, 옥정지구 서쪽의 국도 3호선 신평화로 개통으로 10분대 의정부 20분대 서울 진입가능. 광역버스(G버스)로 잠실까지 비혼잡시간에 45분 출퇴근시간에는 1시간 진입 가능한 생활권. // 예전에는 더 빨리 출퇴근 가능한 생활권이었으나, 광역버스가 옥정지구/고읍지구를 거쳐서 나가면서 시간이 조금 더 소요되고 있는 상황.​​​그리고 옥정지구는 위와 같이 중앙/북/남/서쪽으로 구분해서 분류할 예정임. // 실제 생활권이 그렇게 나뉘지는 않지만 임장 후기 작성 편의상 분류하였음.옥정지구 북측, 지식산업센터 등 직주 근접의 도로교통 인접의 생활권.옥정지구 북쪽에 위치한 곳으로 7호선이 연장되는 옥정지구 중앙 상권과는 살짝 거리가 양주역 푸르지오 센터파크 있으며 (남쪽~중앙 상권이 먼저 개발되어)자체 생활권은 아직은 다소 아쉬운 수준인 곳. ​국민임대, 행복주택 등 임대아파트 구성 비율도 높은 편. 현시점 공공 분양에 따른 전매 제한 등 걸려있는 단지들도 있다. 하지만 도로 교통에 대한 호재를 많이 누릴 수 있는 생활권. 양주IC 옥정IC와 인접하여 제2 외곽순환도로 접근성이 좋은 생활권이지만 제 2외곽 순환도로는 경기 남부가 먼저 개통되어, 양주 ~ 남양주(조안나들목), 양주 ~ 서김포(서김포IC) 구간은 아직 공사 진행 중. 세종/포천 고속도로와도 연결 이동 가능하여 한강 이북 지역으로 30분 내 접근 가능. 천보초등학교 동북쪽에 계획된 도시지원시설 부지에 지식산업센터 등이 건설 예정이지만, 계획보다 늦어지고 있는 상황. 이 외에 가스공사, 대륜 발전소가 위치하여 직주 근접이 가능한 생활권이다.​옥정지구의 유일한 구축(‘03년식) 아파트로 세창리베하우스는 옥정지구 입주에 따라 수혜. 숲세권이라 거주민들의 만족도가 높다. ​우측 표시된 생활권에선 중심 생활권과 가깝고 중대형 평형 위주의 대방2차 디에트르프레스티지 아파트의 선호도가 높은 편. 고급 특화 내부 인테리어 60평대 펜트하우스도 구성(옥정지구에서 가장 큰 평형 보유 단지) 및 옥정지구의 가장 핵심인 옥정 중앙역까지 도보 10분 거리.​메르디앙라피네트 더테라스(23.02) 및 옥정3차디에트로에듀포레(23.05 단지가 입주 중이며) 양주옥정린파밀리에(24.02)가 입주되면 북측 생활권 입주도 마무리 될 예정이다.옥정지구 중앙, 7호선 옥정중앙역과 중심 상업지를 품은 양주 핵심 생활권.7호선이 연장되는 옥정 지구의 핵심 중앙 생활권. 상대적으로 교통의 사각지대의 생활권이 7호선이 주는 힘은 굉장히 크다. // 서쪽으로는 청라, 동쪽으로는 양주. 참고로 옥정에서 강남구청역까지 50분대로 갈 수 있다. 이는 GTX C노선(덕정), 양주역 푸르지오 센터파크 제2수도권순환고속도로, 1호선 회정역(회천중앙역) 신설, 덕정(역) ~ 외미교차로(양주역 인근) BRT 확정 등과 함께 양주시의 다양한 교통 호재 중 하나이다. ​​​​중앙부에는 옥정중앙공원, 중심상업지구가 있으며 다양한 편의시설이 밀집되어 있는 인근의 센트럴푸르지오, e편한세상어반센트럴, 중흥S클래스 센텀시티 단지의 선호도가 높은 곳. 양주의 학원가 역시 중심 상권에 위치(호갱노노 기준 61개)하며 아직 조성이 얼마 되지 않은 양주신도시에 이 중앙 상권의 활성화는 상당한 수준. 한편으론 중심상업지구에 위치하여 호텔 노래방 주점 등 유흥도 함께하는 24시간 돌아가는 복합상권.(도로가 쪽으로는 대형병원 학원, 안쪽으로는 유흥 + 먹자 상권). 입주초와는 다르게 최근 2년 사이에 큰 변화가 이뤄진 곳이다.​중흥S클래스 센텀시티는 3블록이 1블록보다 상업지구에 가까워 선호되며 84기준 5억3천 전후에 시세가 형성되어 있음. 현재 2년차가 되지 않아 시세는 정확히 파악하기는 어렵고 매물 자체가 잘 없는 단지.​어반센트럴 우측으로 광역 버스 환승센터가 위치. 서울역/잠실/상봉 등 서울 주요지역으로 이동 가능한 라인. 하지만 중앙상권 서쪽의 단지들은 대부분 소형~국평 규모의 단지로 동쪽에 위치한 중대형 평형 구성의 대방노블랜드더시그니처가 가격대가 가장 높다. 호수공원에 직접 연결(스포츠센터 및 도서관도 함께 있는 복합 문화공원)되어 있고 중심 편의시설을 함께 이용 가능한 단지.(국평 최고가 기준 7.24억) 하지만 호수의 규모로는 신도시 중 작은 편.​공원 우측으로는 상대적으로 선호도가 떨어지는 편이지만 (가칭)옥정9초가 제일풍경채레이크시티A10-2BL 에 24년9월에 특수2, 유치원 4 등 총 49학급으로 개교예정으로 선호도가 개선될 예정. 현재 1BL, 2BL모두 입주장 마무리 중에 있으며 호수뷰가 남쪽으로 보이는 세대는 프리미엄이 1억 가까이 한다. 분양가에서 P포함 4억대 양주역 푸르지오 센터파크 중후반 선.​율정마을 13단지는 10년 공공임대로 25년 1월 분양 전환 예정이다.​​​옥정지구 남쪽, 옥정 중앙과 인프라를 같이하는 중심 생활권.옥정 중앙역세권 남쪽에 위치하며 옥정에서도 상대적으로 초기부터 입주했던 생활권. 입주 순서는 옥정지구(중)에 위치한 센트럴파크 푸르지오(16.12) &gt어반센트럴(17.08) 다음으로 이편한에듀써밋(18.05) &gt이편한옥정더퍼스트(19.03) &gt이편한메트로포레(20.06) 순이다. // 시세 지도 편의상 남쪽으로 구분하긴 했지만 옥정지구 (중)과 같은 생활권을 공유하고 있다. 옥정지구에는 이편한세상 5개 단지가 존재. ​옥정신도시 대장단지는 1차 대방노블랜드시그니처이지만 우측 지도(남쪽) 기준 이편한세상 옥정에듀써밋(21.02, 6.5억)이 가장 높은 실거래. 에듀써밋이라는 이름답게 초중고 + 중심상권 서남쪽으로 학원 상가들이 즐비. // 에듀써밋 남서쪽 도로변 11자 구성의 상가도 중앙에 비하면 다소 약할 순 있지만 제법 잘 조성되어있다.​에듀써밋 우측으로 단독주택부지가 위치하며, 1층 먹자 상가들이 활성화 되고 있다. 이곳에서 연결된 보도교를 통해 호수공원과 직결 이동 가능.​중심상권 서쪽의 도로(옥정로)를 타고 주요 노선들이 모두 통과. 한신더휴 우측과 메트로포레 서북쪽 사이에 광역 버스 노선이 지나가 교통 선호도가 높은 곳이다. 입주 후 상승장을 맞았던 이편한세상 옥정 더 퍼스트는 입주 2년차 때 최고가 6.2억 이후 현시점 3억 후반 실거래 수준.​남쪽 생활권에도 공공임대, 민간임대가 다양하게 있는데 공공임대주택은 더파크 포레 태영, 더파크포레계룡, 금호건설제이드웰. LH에서 분양전환 이전인 30년5월까지 2년 갱신계약을 통해 거주할 수 있음. 국민 영구임대주택으로는 옥정마을16단지가 있다.​전반적으로 24평형은 없고 28~34평으로 대부분 구성되어 있는 생활권. 현재 A-19(2)bl 의 경우 제일풍경채 민간임대 부지(후분양)로 현재 분공사를 진행 중.옥정지구 서쪽, 자연 친화적인 저층 고가 주택의 밀집 생활권.옥정지구와 회천지구의 양주역 푸르지오 센터파크 중심에 위치한 구역으로 근린 공원과 도시형 생활주택, 타운하우스 등으로 밀집된 생활권. 대부분 고가형 주택 분양으로 공사가 이뤄지고 있다. 현시점에서는 인프라 조성이 되지 않아 두 지구로 이동을 해야 하는 상황.​대단지의 아파트 두 단지(더원파크빌리지, e편한세상옥정리더스가든)와 나머지는 모두 도생/타운하우스로 구성. 아파트 생활권보다는 고급 주택 생활권에 가깝다.​옥정더파크 빌리지 아파트 우측으로 초등학교 부지가 예정되어 있지만 확정되지 않은 상태로, 대부분 멀리 떨어져 있는 학교를 이용해야하는 단점이 있다. ​양주옥정 라피아노 스위첸 /힐스테이트 양주옥정파티오포레는 아파트와 단독주택의 장점을 결합한 블록형 단독주택. 블록형 단독주택은 신도시 택지개발지구의 특정블록(단독주택 건설용지)에 공급되는 주택으로 사업자(시행자)가 LH로부터 블록단위로 용지를 한꺼번에 분양받아 단독주택을 한꺼번에 지어 분양.​※ 참고로 도시형생활주택으로 구분되어 재당첨제한, 실거주의무 등의 규제에서 자유로우며 청약통장 없이 청약 가능. 가점과 상관없이 추첨으로 분양.​파티오포레(1단지 ~ 6단지)는 피트니스, 무인세탁실, 공유오피스, 스터디룸, 골프클럽 등의 커뮤니티 시설 및 가정식 딜리버리 서비스, 아카데미서비스, 라이프케어서비스, 펫케어서비스, 컨시어지 서비스 제공.​​유튜브를 보면 보다 자세히 설명되어있으니 영상 먼저 보시면 도움이 됩니다.도움되셨으면 구독과 좋아요 ^^★★★★★ 부동산 경매와, 공매투자 그리고 법인 투자 함께 공부하고 싶고 소통하실 분들은 참여해보세요 ~ 비번은 제 블로그 이웃 추가후 댓글 문의주시면 됩니다.​1번방) 부동산 수다방 + 경/공매 투자의 전반 2번방) 부동산 법인 투자방 + 경/공매 투자의 전반 ​3번방) 부동산 법인 투자 / 지방 투자 ◈ 부린이 분들의 자기개발을 위한 부린이 전용 톡방을 만들었습니다. 부동산 학습을 위한 미션을 제공하며 중간중간 톡강도 챙겨드립니다.​부린이방) 부동산 부린이 Q&A 눈팅방. 양주역 푸르지오 센터파크 ​